【丰国说法】民法典解读（七）：物权编居住权 2020-06-22
作者：倪龙燕（浙江理工大学 法学博士）
此次民法典物权编最大的修订之一是增加了第十四章关于居住权的规定。居住权在我国是一项全新的权利，因此本文对此进行解读。
一、 居住权可适用场景
场景一：王老爷子攒了一辈子的钱，给儿子王小瓜买了一套房子。为了方便，房屋直接登记在王小瓜名下。但担心自己老无所居，所以与儿子约定居住权并进行登记，保证自己居住的权利。由于居住权为法律所认可的“物权”，因此王老爷子可以一辈子居住。
场景二：张大妈年近80，无子女，仅有房屋一套而无其他财产。张大妈一方面希望自己能继续居住房屋，另一方面希望有一定的财产能够保证自己生活所需。李四看好该房屋的增值空间，但短期内无居住需求。因此，张大妈与李四约定，房屋以低于市场价格卖给李四，同时房屋上为张大妈设定居住权保证张大妈居住到老。如此，张大妈与李四均能实现自己的制度目的。
二、 居住权的体系定位
标的物通常有两方面的价值，即交换价值与使用价值。使用价值的体现的物权类型即为用益物权。人役权与地役权同属于用益物权，是对标的物的使用价值的物权性体现。地役权在物权法中已经有所规定，即为特定的人而设定；居住权是人役权的一种，是为了特定的人而设立。因此，居住权的地位体系如下图：
三、 《民法典·物权编》第十四章解读
（一）居住权的主体
根据第366条的规定，居住权的主体为居住权人。查各国立法例，一般均认可居住权人的其他家庭成员也可以共同居住，例如配偶等。但家庭成员的范围则存在不同理解。家庭成员包含配偶，是否可以扩张至未婚情侣？子女包括婚生子女，是否及于非婚生子女？成年的子女与未成年子女在居住权上是否应作同一处理？最后，对于为家庭提供服务之人，如雇佣的保姆等是否应涵盖于享有法定居住权的范围之内不无疑问。
（二）居住权的客体
根据366条的规定，客体为他人的住宅。非住宅不得设定居住权。是否可以就住宅的一部分设定居住权，例如某个房间，存在疑问。取决于将来登记机关是否可以就某个房屋设立登记。
（三）居住权的产生
1.约定：据民法典第366条及371条规定，居住权可以通过合同、遗嘱的方式设立。根据第367条，合同应以书面的方式签订，属于要式合同。
2.登记：根据第368条的规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
（四）居住权的内容
1. 权利内容：根据第366条、第369条的规定，占有、使用，满足居住权人生活居住的需要。但居住权人的居住权不得转让、继承。当事人没有特别约定，房屋所有权人不得出租设立居住权的住宅。
2. 期限：根据第370条，可以约定居住权期限或至居住权人死亡
3. 无偿性：根据第368条的规定，原则上是无偿的。但法律允许当事人有偿设立。
正是法律允许有偿，使得居住权的适用空间更加广泛。场景二将来有可能直接成为金融机构的某项业务，为将来以房养老的适用创设了空间。
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