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【丰国说法】民法典解读(八):民法典物权编对建筑物区分所有权的修 2020-06-24

作者:倪龙燕(浙江理工大学  法学博士)

当下城镇的房屋多以商品房的形式存在。如何合理的使用商品房的专有部分、如何管理和合理利用共有部分等是建筑物区分所有权所要解决的问题。本次民法典修订针对该部分做了较多的修订,在此对进行了实质性修改的条文进行阐述。为阅读方便,新增内容采用加黑,修改内容为斜体。
第二百七十七条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

解读:第277条第一款第二句为此次新增。该条目前所指向的法规为《物业管理条例》。同事第二款第一句相较于《物权法》第75条“地方政府有关部门”表述,新增了居委会这一主体。此前,《物业管理条例》第10条中对此表述为“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”。可见民法典对此进行了修改,以居委会作为指导机关更加符合当下现实。
 
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

解读:该条款第五项、第六项将《物权法》第76条第五项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”进行了拆分,分别为第五项使用建筑物及其附属设施的维修资金及第六项筹集建筑物及其附属设施的维修资金;这一拆分的重要意义在于,使用与筹集事项的表决方式有所不同,根据下文可知,第六项即筹集维修资金属于特别决议事项,需四分之三决。同时新增了第八项,增加了业主对于共有部分的管理能力。
此外,针对当下业主对于表决权不重视,不积极参与投票的现状,第278条第2款对于表决程序进行了修订。增加了第一句,即参与表决的人数要求。因此,对于共同决定事项的表决分两步,其一,“总面积、总人数”的三分之二参与表决即可。其二,在参与表决的业主面积、人数的基础上再要求通过决议的比例。举例而言,小区有900户人家,共有9000平。若制定和修改管理规约事项需要表决,只要600户且面积过6000平即可组织相应的表决;若恰好有600户且面积过6000平的业主参与表决,要通过该决议,仅需300户且面积过3000平即可。对于第六至第八项特别决议事项,此次民法典比例较物权法的三分之二提高到四分之三。但结合“参与表决人数”的因素,看似增高了比例,实则有所降低。
 
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。
 
解读:新增了“一致”二字。之前在司法实务中存在争议,即改变房屋用途经利害关系人同意是一致决、多数决还是绝大多数决不无疑问。所以此次民法典对此进行了明确。此外需注意的是,何为“有利害关系的业主”。对此,《建筑物区分所有权解释》第十一条对此进行过释明,即本栋建筑物内的其他业主当然为有利害关系的业主;非本栋建筑物,但能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响亦属于有利害关系的业主。
 
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

解读:新增”定期”,对于业委会等维修资金的筹集、使用情况的公布增加了要求。第二款为新增了对紧急情况维修资金的使用程序。由于对于维修资金的使用需要,需要经过业主共同表决同意。但要发起业主的表决,程序启动慢,过程复杂,时间较长。但遇到紧急情况,例如电梯的维修等,涉及人身安全的问题,从时间上要求迅速,同时考虑人身安全等权利优先,也不应允许表决否定。因此,对于此种紧急情况,可以由业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。
 
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

解读:此条文为新增。之前对于利用共有部分所产生的收益归属问题一直存在争议。《物业管理条例》第54条规定,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。但此条明确对于共有部分的收益,由业主所有,即收入 - 合理成本=共有收入。有学者提出,此种规定是否会影响物业管理公司对于合理部分利用的积极性,但该条仅规定了所有权人,业主当然可以处分该部分收入,也可以约定与物业管理公司之间进行分配。
 
第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。
 
解读:新增了物业服务企业及时答复业主的义务。由于我国物业管理中经常发生不回应业主需求、推诿责任等情形,本条直接明确了物业服务企业对于业主的疑问及时回应的需求。
第二款新增是针对于新冠肺炎疫情期间,物业服务企业在管理等方面发挥了积极的作用。但对于应急处置措施等管理的权力来源等未予以明确,极少数业主不服从物业服务企业的管理等。因此,在此次民法典中新增此款。
 
第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

解读:此条第一款第一句后半段是民法典第9条绿色原则在此部分体现。第二句则与第285条相呼应。第285条规定了物业服务企业的管理的权力,此条规定了业主配合的义务。
第三款新增了拒不履行义务时请求行政介入的条款。对于拒不履行义务的业主,有关当事人可以请求行政部分处理,有利于保证大部分业主的合法权利。