下面通过一个案例，给你答案。

「一」2017年，林某与卢某签订《商铺认购书》。该认购书约定：1出售方为林某，认购方为卢某。认购方自愿认购广州市越秀区XX号商铺。2认购方按下列要求付清总价款：3.1 2017年3月25日支付定金15万元；3.5总价款的40%在2017年3月30日前申办贷款手续；3认购方须于2017年3月30日前签署《商铺买卖合同》；如认购方未按期限与出售方签订《商铺买卖合同》，视为违约，认购方所交定金不予返还。
 

「二」 后卢某因无法办理银行贷款，双方就商铺总价款的付款方式又无法达成一致意见，故卢某未在约定期限内同林某签订《商铺买卖合同》。后卢某请求林某返还定金，林某不同意。故卢某向法院起诉请求林某返还定金。
 

「三」 一审法院认为：双方不能订立正式商铺买卖合同的责任在卢某，故根据《商铺认购书》的约定卢某无权要求退还定金。
 

「四」 卢某不服，向上级人民法院起诉。卢某认为双方系因付款方式无法达成一致意见导致无法按期签订商铺买卖合同，不按约签订合同的原因不属于本人，故林某应返还定金。
 

「五」 二审人民法院支持了卢某的上诉请求。二审法院认为：双方于2017年3月25日订立《商铺认购书》，目的在于订立《商铺买卖合同》。然而，卢某于次日即提出对于付款方式、过户、交付等条款有异议。而《商铺认购书》仅约定支付定金15万元和40%房款办理按揭，对于其他房款的支付方式和时间没作约定。因此，双方对于商品房买卖合同主要条款的付款方式并未协商一致，所以双方未能订立《商铺买卖合同》，不可单方归责于卢某。卢某主张返还全部定金，应予支持。

本案属于典型的“交付定金后，未按约签订合同，请求返还定金”类房屋买卖纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第四条的规定：
 

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
 

通过以上条款可以得出，决定是否能返还定金的条件是“到底是谁导致双方最终未能签订商品房买卖合同“，如果系买方原因造成，如买方嫌价格高想违约或凑不出房款，则不好意思，您的定金退不了了；反之，如果因不可归责于双方的理由，或者是卖方的理由，如国家政策变化、卖方单纯不想卖了等，则您的定金不仅能退，反而有可能双倍返还（卖方违约情形下）。
 

本案中，因《商铺预售合同》中付款方式约定的不明确，双方在签订商铺买卖合同中，关于付款方式又未能协商确认，因而无法签订商铺买卖合同。因此，是双方的原因造成无法签订买卖合同，故卢某当然有权要求返还定金，这样对卢某也更公平。

 生活中，对买方而言，无法按约签订买卖合同的理由千千万，但是已经付了几万的定金，白白没了定金，实在痛心。那怎样要回定金呢？通过本案，希望对你有所启发。
 

笔者简要介绍以下几个突破口，仅供参考：
 

1 、从房屋预售合同（或定金合同）无效或可撤销方面着手
 

合同无效或可撤销，交付的定金自然要返还。如产生争议时，出卖人未取得土地使用权证书、建筑工程规划许可证或商品房预售许可证明；如出卖的房屋属于违法建筑；如出卖人或买方签订合同时属于无行为能力人或限制行为能力人；如签订预售合同过程中，出卖人存在欺诈、胁迫等情形等。
 

2、 从出卖人侵犯优先权或房屋有其他共有人方面着手
 

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。如果房屋属于按份共有财产，买方可通知其他共有人，如果其他共有人不同意出卖人销售房屋，则买方可以购房合同目的无法实现而不予签订房屋买卖合同，从而要求出卖人返还定金。
 

房屋属于共同共有情形下，如夫妻共同财产，买方可以通知其他共有人，如果其他共有人不同意出卖人销售房屋，则买方可以购房合同目的无法实现而不予签订房屋买卖合同，从而要求出卖人返还定金。
 

3、 从房屋权属有争议方面着手
 

出卖人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权。如果有证据证明出卖人对房屋并不拥有绝对的所有权，买方可以此为由不予签订买卖合同，要求出卖人返还定金。
 

4、 从房屋是否被采取强制措施着手
 

被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售。因此，若房屋属于此种情形，买方可以此为由不予签订买卖合同，要求出卖人返还定金。
 

5 、从预售合同中有约定不明确的方向着手
 

如本案中，因预售合同中关于付款方式等约定不明，造成双方无法签订房屋买卖合同。因此使用本理由需要去预售合同中仔细寻找“问题点“，发现合同中关于房屋买卖关键信息约定不清的条款，如房屋面积、房屋户型、房屋价款、付款方式等，如果这些内容约定不明确，双方又未能达成一致意见，买方可以此为由不予签订房屋买卖合同，要求返还定金。
 

6、从预签订的房屋买卖合同存在霸王条款或与当初承诺不实的条款方向着手
 

如果出卖人提供的房屋买卖合同存在霸王条款，如严重剥夺买方权利的条款，买方可要求出卖人删除该条款，但出卖人拒绝删除，则买方可以拒绝签约，在这种情形下，未签订合同的责任不在买方，故买方有权要求出卖人返还定金。
 

如果有证据证明房屋买卖合同中某些条款，与当初签订预售合同时承诺的不一致，买方可要求出卖人按照原先的承诺签订买卖合同，如果出卖人拒绝，则买方可以拒绝签约，在这种情形下，未签订合同的责任不在买方，故买方有权要求出卖人返还定金。
 

7 、从不可抗力，或情势变更等方向着手
 

如发生地震，房屋毁坏。如政府出台限购政策或限贷政策，导致买方无法履行合同等。
 

以上只是笔者根据经验和众多案例整理出的“雕虫小技“，能否完全适用，还要根据案情作不同的分析。
 

对于买方，如果你不想失去定金，笔者还是奉劝你买房多三四，签字多掂量，做事多诚信，否则毁了约，丢了金，愁了人。