什么是双合同？签双合同有什么风险？一则真实案例来告诉你。

黄先生向广进房地产开发公司购买房屋。在广进公司的主导下，他们签了两份合同，一份为《广州市商品房买卖合同（预售）》，即房屋买卖合同，合同双方为黄先生和广进公司，价格为178万元；一份为《装饰工程委托协议书》，合同双方为黄先生与宏发装修公司，即装修合同，价格为65万元。两份合同都是在售楼处所签，后者是由广进公司拿回去盖上了宏大公司公章。可以看出，这么签合同实际是为了规避有关部门的限价政策，房屋实际价格应为243万元。

然而，黄先生履行了合同义务后，广进公司却未在约定期限内履行交房、办证义务，合同约定逾期办证、逾期交房时，广进公司应当承担每日按房屋总价值的0.5%计算的违约责任。为追究广进公司的违约责任，黄先生要求广进公司以房屋实际价款243万为基数计算违约金，而广进公司只同意按照买卖合同约定的价款178万为基数计算违约金。协商不成，黄先生将广进公司起诉至法院。

二审法院认为：黄先生与宏达公司签订的装修合同，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，黄海泓与宏大公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。二审法院结合商品房买卖的现实情况和审判实践经验，判决支持了黄先生的诉讼请求。

从这则案例可以看出，购买房屋签“双合同”，存在一定的风险。根据相关法律及实践经验，笔者总结了以下七大风险提醒广大购房者注意：

第一，开发商违约时，购房者难以主张全部损失。如本案所述，由于房屋存在两个价格，开发商违约时，可能会出现双方对违约金基数有争议的情形，虽然黄先生最后赢得了诉讼，但是也是耗费了时间和精力。

第二，房屋装修质量出现问题时，难以维权。从实践来看，装修合同一般是由开发商代签的，购房者虽然全程没有参与装修合同的签订，却很难举证证明。若是购房者日后发现装修出现问题，维权将会面临困境，房子的精装部分交付时有任何状况，根据合同的相对性原则，购房者只能找装修公司维权。而实践中购房者往往找不到装修公司，甚至可能出现装修公司跑路或涉及安全责任事故，购房者更是维权无门。

第三，增加购房者的压力。签订“双合同”捆绑装修，给购房者带来了更大的首付压力，依照我国现行的购房贷款政策，房屋抵押贷款建立在买卖合同中约定的付款基础上予以出借，对于装修贷款，一般银行贷款年限短和贷款金额少。由此，装修款不能按揭贷款需要购房者支付。因此，一旦签订“双合同”，购房者只能变相地提高了首付金额。

第四，为二次出售增加成本。按照现行税法规定，二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。个人买卖房屋的，满足征税条件时，税务部门会向房屋出卖人征收个人所得税。根据个人所得税法的规定，应纳房产个人所得税的税基房屋转卖所得的20%。备案房价比实际房价低，房屋利润就比实际的少，房屋出卖人就会面临更高额的税费。

第五，房价上涨时，开发商可能以合同无效为由提起诉讼要求解除合同。实践中存在很多房价大幅上涨时，开发商找到合同无效的证据起诉要求解除合同的案例。对这种案件各地法院裁判标准不统一，但笔者认为，这种恶意诉讼的行为违背诚实信用的原则，法院应做好价值导向，对开发商滥用诉权的行为应持明确的否定态度。

第六，可能被行政部门予以处罚，存在不能办理过户登记手续的风险。开发商与购房者签订“双合同”的目的是为了规避政府限价的有关规定。一旦开发商的这种行为被行政部门予以处罚并要求整改的，那么，开发商与购房者签订的“双合同”有可能被行政部门要求撤销网签合同，可能面临无法办理登记过户等影响，购房者的利益无法得以保护。

第七，扰乱市场，释放错误信号。开发商通过“双合同”模式巧妙规避了政府限价措施，导致一手住宅房价官方数据失真，扰乱市场价格信号，减弱了政策调控力度，使房价明降暗升，稳定房价的政策目的最终落空。

国家为了遏制房价、规范市场，出台各种房地产调控政策，但开发商为了获得更多的利润，想出“双合同”的“对策”来获得低价的土地和规避限价政策，这种开发商主导的双合同，无疑对购房者是不公平的，不止可能面临上述风险，还可能面临被要求补缴税款。购房者一定要擦亮眼睛，在被要求签订装修合同时，尽量选择自己装修，实在没办法时，也要仔细审核合同。例如，在基数不变的情况下，可以提高违约金的比例；签装修合同时，注意关于装修质量条款的约定；要特别注意开发商的免责条款，为避免开发商推卸责任，也可以约定开发商对装修质量承担连带责任。必要时，可以委托专业人士帮忙审核合同。