【丰国说法】你知道吗？进驻商场的“入场费”是可以要求退还的！ 2018-12-10
你知道吗？进驻商场的“入场费”是可以要求退还的！
文/ 谢涵
曾先生在一家美食城租了一个铺位经营特色小吃。他与美食城的经营公司签订了商场铺位租赁合同，租期四年，约定一次性向该公司支付10,000的“入场费”，并需要根据每月经营收入比例支付出租人一定数额租金。双方并没有约定入场费作何使用、出租人违约时或合同终止时，入场费是否退还等问题。
一年后，美食城的经营公司召开股东大会，宣布美食城因人流量稀少，一直处于亏损状态，美食城倒闭，股东会一致同意公司注销。这一年来，曾先生的铺位也没有赚到钱，现在公司被注销，租赁合同也没有继续履行的条件。曾先生认为合同提前解除是出租方违约，入场费理应退还，于是要求美食城经营公司退还入场费。可是经营方认为曾先生已经入驻美食城，只要租赁关系已经建立就不存在退还入场费的情形。双方对此争执不下，为此，曾先生来到律所向我们咨询，这个入场费到底该不该退还？
笔者认为，曾先生支付的入场费应属于预付租金的性质，约定租期四年，应当获得租赁对象四年使用权的对价，现在曾先生只使用了一年，美食城经营方应当按曾先生铺位的使用年限与合同租期比例退还入场费。 
收取“入场费（进场费）”是一些大中型商场在出租摊位、档口、柜台时的商业惯例，实践中承租人作为弱势缔约方，为了获得经营资格，往往不得不答应出租人的要求。但是对于入场费的性质法律并没有明确的规定，实践中各地法院的裁判结果也不尽相同。
不过，行政规章和政府文件中对此作出了相关规定。国家公安部、商务部、国家发展和改革委员会、国家税务总局、国家工商行政管理总局在2006年颁布了《零售商供应商公平交易管理办法》，该办法第十三条规定：
“零售商不得收取或变相收取以下费用：
（一）以签订或续签合同为由收取的费用；
（二）要求已经按照国家有关规定取得商品条码并可在零售商经营场所内正常使用的供应商，购买店内码而收取的费用；
（三）向使用店内码的供应商收取超过实际成本的条码费；
（四）店铺改造、装修时，向供应商收取的未专门用于该供应商特定商品销售区域的装修、装饰费；
（五）未提供促销服务，以节庆、店庆、新店开业、重新开业、企业上市、合并等为由收取的费用；
（六）其他与销售商品没有直接关系、应当由零售商自身承担或未提供服务而收取的费用。”
2011年上述部门又联合发布了《清理整顿大型零售企业向供应商违规收费工作方案》的通知，规定：“重点禁止违规收取下列费用：一是以签订或续签合同为由收取的费用……”
“入场费”的性质即是以签订合同为由收取的费用，参照这些规定，商场、美食城等零售商不得向供应商收取“入场费”。
在合同没有明确约定“入场费”的用途的情况下，出租人支付的入场费，应由出租人举证证明“入场费”的用途，如果能够证明入场费实际用于宣传、促销、装修等，并且承租人从中获利，则“入场费”应扣除相关费用；如果出租人不能证明，又没有其他约定时，则根据租赁合同的性质，承租方向出租方支付的费用只能是因租赁关系产生的租金。例如本案中的“入场费”应视为曾先生向美食城预付的租金。 
笔者研究了各地的司法判例，“入场费”纠纷的处理一般分以下几种情况：
第一种情况，当租赁合同因出租人的原因被判无效，承租人的合同目的无法实现时，法院一般会判决“入场费”全部或部分退还。实践中经常有商场未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证就对外招租，事后发生争议，经营户才发现商场没有这些证件，建议大家在签订租赁合同时，一定要核实对方的产权证明。
第二种情况，因出租人违约造成合同提前终止的，承租人为订立合同而支付的“入场费”应视为承租人受到的实际损失。根据诚实信用原则，出租人作为违约方，应当赔偿承租人因此遭受的损失。实践中人民法院一般根据其过错程度及合同履行情况，酌情判决归还数额。即根据合同实际履行的期限与合同约定期限的比例来计算应退还的费用。
第三种情况，因承租人的违约造成合同提前终止，或者合同已经正常履行完毕，承租人要求退还入场费的，一般不予支持。前者应视为承租人自担损失，后者应视为承租人已经获得了所支付的“入场费”的全部对价。
尽管如此，在法律无明确规定的情况下，“入场费”的性质实践中依然存在很大争议，各地法院裁判结果也并不统一。笔者建议各位商家在租赁超市、商场、美食城等零售商的柜台、铺位时，对被要求交纳的各项费用都应当了解其性质、用途及可退还情况，并以书面形式固定下来，以避免日后出现纷争。
文/ 谢涵
曾先生在一家美食城租了一个铺位经营特色小吃。他与美食城的经营公司签订了商场铺位租赁合同，租期四年，约定一次性向该公司支付10,000的“入场费”，并需要根据每月经营收入比例支付出租人一定数额租金。双方并没有约定入场费作何使用、出租人违约时或合同终止时，入场费是否退还等问题。
一年后，美食城的经营公司召开股东大会，宣布美食城因人流量稀少，一直处于亏损状态，美食城倒闭，股东会一致同意公司注销。这一年来，曾先生的铺位也没有赚到钱，现在公司被注销，租赁合同也没有继续履行的条件。曾先生认为合同提前解除是出租方违约，入场费理应退还，于是要求美食城经营公司退还入场费。可是经营方认为曾先生已经入驻美食城，只要租赁关系已经建立就不存在退还入场费的情形。双方对此争执不下，为此，曾先生来到律所向我们咨询，这个入场费到底该不该退还？
笔者认为，曾先生支付的入场费应属于预付租金的性质，约定租期四年，应当获得租赁对象四年使用权的对价，现在曾先生只使用了一年，美食城经营方应当按曾先生铺位的使用年限与合同租期比例退还入场费。
不过，行政规章和政府文件中对此作出了相关规定。国家公安部、商务部、国家发展和改革委员会、国家税务总局、国家工商行政管理总局在2006年颁布了《零售商供应商公平交易管理办法》，该办法第十三条规定：
“零售商不得收取或变相收取以下费用：
（一）以签订或续签合同为由收取的费用；
（二）要求已经按照国家有关规定取得商品条码并可在零售商经营场所内正常使用的供应商，购买店内码而收取的费用；
（三）向使用店内码的供应商收取超过实际成本的条码费；
（四）店铺改造、装修时，向供应商收取的未专门用于该供应商特定商品销售区域的装修、装饰费；
（五）未提供促销服务，以节庆、店庆、新店开业、重新开业、企业上市、合并等为由收取的费用；
（六）其他与销售商品没有直接关系、应当由零售商自身承担或未提供服务而收取的费用。”
2011年上述部门又联合发布了《清理整顿大型零售企业向供应商违规收费工作方案》的通知，规定：“重点禁止违规收取下列费用：一是以签订或续签合同为由收取的费用……”
“入场费”的性质即是以签订合同为由收取的费用，参照这些规定，商场、美食城等零售商不得向供应商收取“入场费”。
在合同没有明确约定“入场费”的用途的情况下，出租人支付的入场费，应由出租人举证证明“入场费”的用途，如果能够证明入场费实际用于宣传、促销、装修等，并且承租人从中获利，则“入场费”应扣除相关费用；如果出租人不能证明，又没有其他约定时，则根据租赁合同的性质，承租方向出租方支付的费用只能是因租赁关系产生的租金。例如本案中的“入场费”应视为曾先生向美食城预付的租金。
笔者研究了各地的司法判例，“入场费”纠纷的处理一般分以下几种情况：
第一种情况，当租赁合同因出租人的原因被判无效，承租人的合同目的无法实现时，法院一般会判决“入场费”全部或部分退还。实践中经常有商场未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证就对外招租，事后发生争议，经营户才发现商场没有这些证件，建议大家在签订租赁合同时，一定要核实对方的产权证明。
第二种情况，因出租人违约造成合同提前终止的，承租人为订立合同而支付的“入场费”应视为承租人受到的实际损失。根据诚实信用原则，出租人作为违约方，应当赔偿承租人因此遭受的损失。实践中人民法院一般根据其过错程度及合同履行情况，酌情判决归还数额。即根据合同实际履行的期限与合同约定期限的比例来计算应退还的费用。
第三种情况，因承租人的违约造成合同提前终止，或者合同已经正常履行完毕，承租人要求退还入场费的，一般不予支持。前者应视为承租人自担损失，后者应视为承租人已经获得了所支付的“入场费”的全部对价。
尽管如此，在法律无明确规定的情况下，“入场费”的性质实践中依然存在很大争议，各地法院裁判结果也并不统一。笔者建议各位商家在租赁超市、商场、美食城等零售商的柜台、铺位时，对被要求交纳的各项费用都应当了解其性质、用途及可退还情况，并以书面形式固定下来，以避免日后出现纷争。
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