【丰国说法】租户较真不愿交36元垃圾清运费，该吗？ 2020-05-07
租户较真不愿交36元垃圾清运费，该吗？
谢慧兰 浙江丰国律师事务所律师
近日，1818黄金眼采访了一位爱较真的王师傅。王师傅刚租下杭州五联西苑小区的一间房子，杭州五联股份经济合作社要求他交纳一年36元的垃圾清运费。（注：根据工商登记信息，杭州五联股份经济合作社投资设立杭州五联物华物业服务有限公司，向王师傅收取垃圾清运费的应该是杭州五联物华物业服务有限公司。）
王师傅曾做过物业管理工作，他说：“从来没有听说过有租户需要交垃圾清运费的规定。”他认为，五联西苑小区所在的文新街道和社区每年补贴几百万物业费给社区，垃圾清运费实际已经包含在物业服务费中，物业公司要求他再交一次垃圾清运费，涉嫌重复收费。而视频中五联股份经济合作社的张董认为，五联西苑是农居房，与商品房不一样，他们有权利向租户收取垃圾清运费。
究竟谁说的有道理，看完本律师的如下分析，你就清楚了。
一、物业服务费收取的依据是什么？
如今的小区一般委托物业服务企业对小区的物业进行管理和服务，企业为小区提供物业服务，物业所有人或使用人向物业公司支付服务费，这是基于物业公司与业主之间签订的物业服务合同而产生的权利义务关系，因此，物业公司收取物业服务费的依据是物业公司与业主之间的合同约定，当物业公司履行了合同约定的物业服务义务，业主就应当交纳物业服务费。
杭州五联社区属于特殊情况，它属于农村安置房，产权属于集体所有。这时，物业服务合同通常是与村集体组织签订，那么交纳物业服务费的主体也应当是村集体组织。
二、物业服务费究竟是房东交还是租户交？
物业服务费由谁交，要看物业服务合同的权利义务双方是谁。根据《物业管理条例》第三十条的规定：“物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定。”业主委员会签订的物业服务合同对全体业主有效。租户具有流动性，物业公司一般无法与租户签订物业服务合同，因此，依据物业服务合同的约定，向物业公司交纳物业服务费的是业主。
什么情况下租户需要交纳物业服务费呢？有两种情况，一种情况是物业服务合同约定交纳物业服务费的是物业所有人和物业使用人，这时候，租户作为物业使用人，物业公司有权向他收取物业服务费。另一种情况是租户与房东之间约定物业服务费由租户承担。一般在签订房屋租赁合同时，承租方和出租方会约定物业服务费由哪一方交，房租是否包含物业服务费，这属于承租方和出租方双方自由约定的事项。如果双方约定了物业费由租户交纳，物业服务费属于租户自愿承担。
三、物业服务费是否包含垃圾清运费？
笔者查询了新闻报道中张董提到的《杭州市物价局关于杭州市区环卫有偿服务收费有关问题的通知》，该通知第二条规定：“已实行物业管理的住宅小区，物业服务企业委托环卫作业单位进行生活垃圾、粪便清运、处置，其清运费、处置费从物业服务费中开支。”
五联西苑小区的物业已委托物业公司管理，根据该规定，垃圾清运费应当包含在物业服务费中，至于张董说的这条规定适用商品房，不适用农居房的理由是站不住脚的，商品房和农居房在交纳物业服务费方面没有任何区别，他们都同样是物业企业服务的对象，也不存在商品房的物业费包含垃圾清运费，农居房的物业费就不包含，这没有相关法律依据。更何况，张董认为五联股份经济合作社收取垃圾清运费的依据是该通知的第一条，同一份文件，为何第一条可以适用，第二条就不可以适用？
根据《物业管理条例》的规定：“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”做好小区公共区域的清洁工作，是物业公司对小区进行管理的基础工作，在没有特别约定的情况下，物业服务费一般都包含垃圾清运费。
四、王师傅的说法有无法律依据？
王师傅租住的五联西苑小区属于农村安置房，安置房的物业费前期由政府补贴全部或一部分是杭州政府处理农村安置房物业费问题的普遍做法。我们暂且相信王师傅所称“文新街道和五联社区每年补贴几百万物业费给物业公司”情况属实。基于此，若政府补贴政策尚未到期，物业公司已经收取了政府补贴的物业服务费，就不得再行向业主或租户收取物业服务费。五联物华物业公司向租户收取物业服务费没有法律依据，业主可以向房管局投诉。
如果王师傅入住时，政府补贴期已经结束或者政府只补贴部分物业服务费，并且王师傅与房东有约定物业服务费由其交纳或者物业服务合同有约定租户应当承担物业服务费时，那么，王师傅应当交纳全部或部分物业服务费。
无论如何，王师傅的较真行为值得赞赏，正如他所说：“社会在进步，经济在发展，过去的不规范的、不符合法律的东西要推翻。”确实如此，面对关系自身利益的事情，无关利益大小，我们都应当有质疑的权利，不能因为某些制度已经实施多年、大多数人都遵守，就认定制度具有合理性。希望社会中多一些王师傅这样的人，我们的权利才能得到全面的保障。
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