【丰国说法】不交装修押金就不给业主钥匙，物业公司错在哪? 2020-05-11
作者：谢慧兰 浙江丰国律师事务所律师
四川省“华胥南苑”小区的业主曾某前往小区物业公司办理房屋交接、领取钥匙时，却被告知不仅要交物业费，还要求业主签订《装饰装修管理服务协议》，协议规定业主须交纳房屋装修押金、装修许可证工本费、装修管理费和建渣清运费，如业主不签订《装饰装修管理服务协议》及交纳协议中明确的四种费用，就不给业主发放入户钥匙。
曾某认为这种做法不合法，也很不合理，遂向四川省市场监督管理局进行投诉。市监局调查过程中，物业公司辩称，收取装修押金和装修许可证工本费这是行业惯例，押金最终是要退还的，每户10元的工本费，并不产生利润，这两项费用均不以营利为目的，仅仅是一种管理方式。而市监局依然认为物业公司违法，做出了立即改正违法行为、并处罚款的处罚决定。
物业公司这种做法在现实中非常常见，业主办理入住时经常被要求交纳装修押金才能进行装修。有的物业公司不仅要求清运垃圾的业务只能选择物业公司来做，甚至还要求装修队也只能选择物业公司提供的。其实这是不合法的。
第一，物业公司强制向业主收取房屋装修押金、装修许可证工本费、装修管理费的行为侵犯了业主的公平交易权。物业公司提供服务，业主作为消费者应受《消费者权益保护法》的保护，应享有公平交易权。《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
第二，物业公司强迫业主选择其于自己交易的行为构成强迫交易。由物业公司提供的格式合同《装饰装修管理服务协议》规定小区内业主的建筑垃圾由物业公司清运并收取费用的条款违反了《反垄断法》。《反垄断法》第六条规定，具有市场支配地位的经营者，不得滥用市场支配地位，排除、限制竞争。物业公司利用自己手中的办理房屋交接这一权利，没有与业主进行充分、平等的协商，以不给钥匙进行胁迫，业主不得不签字，这并不是业主的真实意思表示。合同要求只能由物业公司负责装修垃圾的清运，限制了业主的交易选择权，无法选择自己清运或委托他人清运，也排挤了竞争对手，滥用市场支配地位，构成强迫交易。
第三，物业公司收取装修管理费于法无据。装修管理本身就是物业管理的内容之一，并不是延伸服务。《物业管理条例》第四十五条明确了物业管理必须管理装修事项。故当事人在收取物业服务费的同时再另行收取房屋装修押金、装修许可证工本费、装修管理费是不合法的。办理装修出入证是物业管理的需要，应在物业管理成本中列支，不应让消费者承担该费用。
第四，物业公司拒绝提供钥匙的做法涉嫌侵害他人合法权益。业主取得房屋所有权是基于与开发商之间的商品房买卖关系，与物业公司无关。业主履行了商品房买卖合同约定的支付购房款义务后，就获得了房屋的所有权，开发商有向业主交付房子的义务，否则要按照商品房买卖合同约定承担逾期交房的违约责任。开发商委托物业公司向业主交房，物业公司应当不加限制地履行受托义务，不得以不交物业费为由拒绝提供钥匙。
商品房买卖关系与物业管理关系是两种独立的法律关系，不应该相互混淆。物业公司不得以业主不交物业费为由，拒绝向业主交房，发生这种情形，开发商应当督促物业公司及时为业主办理交房手续，业主也有权要求开发商按期交付房屋，否则有权要求开发商承担逾期交房的违约责任。
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