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【丰国说法】“限购政策”下借名买房的风险以及司法判例 2021-01-20


作者:邵东倩,浙江丰国律师事务所资深律师,专业领域:合同纠纷、公司法服务领域。

最近接到不少关于“借名买房”的法律咨询,希望通过签订合同的方式规避法律风险,本人经过大量司法案例以及法律规定的查询,发现“借名买房”的法律风险并不能靠合同完全规避,再完美的合同也无法做到完全没有风险。
 
 
“借名买房”有很多原因,有因限购借用他人名义的,有因无法办理贷款借用他人名义的,有因规避个人债务借用他人名义的,有为争取更多优惠借用他人名义的,而原因的不同会导致判决结果的截然不同,本文仅限于讨论因限购而借用他人名义的情况。
“限购政策”下借名买房主要存在如下法律风险:
1、房屋所有权归属风险;
2、二套房首付比例、贷款利率增加、按揭款是否按时支付风险;
3、房屋被变卖、查封风险;
4、名义房主死亡,房屋被继承风险等。
其中,3、4两类情况属于借用名义人的风险,2这类情况属于出借名义人的风险。而1这类在房价上涨情况下,出借名义人可能反悔,不愿意将房屋归还借用名义人,因此对借用名义人存在风险;而在房价下跌情况下,借用名义人也可能反悔购房,将风险转嫁给出借名义人,因此出借名义人存有风险。
司法实践中,上述风险中的“部分”是可以通过合同方式来规避,比如约定“房屋所有权归属于借用名义人”、“若出借名义人需购置二套房,首付比例、利率增加部分由借用名义人承担”、“在出借名义期间,若借用名义人未按时向银行归还按揭贷款,导致出借名义人代为还款或者影响征信的,借用名义人应承担违约金或承担赔偿责任”、“如房屋被变卖或者被查封的,出借名义人应承担赔偿责任或者承担违约金”等等。
 
 
但我国《物权法》第5条规定“物权的种类和内容,由法律规定”,第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。虽然《物权法》已于2021年1月1日废止,被《民法典》替代,然而《民法典》第209条与原《物权法》第9条是一模一样的。也就是说,借用名义人必须将房产登记到自己名下才享有这套房的所有权,即便有合同约定“房屋所有权归属于借用名义人”,该条款虽然有效,但并不产生物权效力,仅产生债权效力,借用名义人只能依据该条款要求出借名义人配合办理过户手续。然而摆在现实面前的是,在限购政策下,借用名义人本身就是因为没有房票才借用他人名义,是无法办理将房屋过户至自己名下的手续的。因此,借用名义人要求出借名义人配合办理过户手续也是无法实现的。
我们可以看一个案例,杭州市下城区人民法院(2018)浙0103民初2932号房屋买卖合同纠纷一案,法院认为,蒋某某明确其并不具有本市房屋调控政策所规定的在本市购房的资格,其仍然出资购买案涉房屋,并要求被告黄某某配合房产过户至与上述《房屋认购协议》无直接关联的蒋某叶(蒋某某指定人)名下,确实存在变相规避限购、禁购政策的情况,缺乏合法依据,本院不予支持。判决后,一方不服上诉,杭州市中级人民法院(2018)浙01民终8055号判决“驳回上诉,维持原判”。可见,法院并不支持将房屋过户到没有购房资格的名下,也不支持过户到其指定的有购房资格的人名下。
另外,合同约定的违约责任也都是在违约情况出现后的弥补条款,并不能预防违约行为,且违约行为发生后,要维权也是难上加难,比如房屋被查封,出现这种情况,出借名义人一般已是债务缠身,让其落实违约金的支付很难;又比如房屋已经变卖,出现该种情况,房屋要追回的可能性就很小了,只要要求赔偿。 实际中,有部分借名买房人除了签订合同之外,在房屋上设立抵押权,以此减小风险。
 
 
综上,借名买房虽然可以通过签订合同或者办理抵押等方式尽可能减小风险,但其实是无法做到完全规避风险,且涉及的金额较高,还是希望购房人谨慎为之。