【丰国说法】购房者停贷，谁该承担责任？ 2022-07-18
作者：胡奎
最近，因楼盘烂尾，全国各地已发生或将发生不少购房者停贷并集体维权的事。
从购房者角度看，因为开发商资金链断裂，楼盘烂尾。购房者不仅交了首付款，而且每个月还要还贷，结果却拿不到房子，那自己为什么还要继续还贷呢？
从银行角度看，开发商资金链断裂，楼盘烂尾，跟自己没有关系。银行与购房者签有抵押借款合同，而且银行也按照合同约定将购房者的贷款支付给了开发商，购房者就应当按合同约定还款。
从开发商角度看，自己也不想楼盘烂尾，但烂尾已成事实，自己也没办法。开发商同意解除商品房预售合同（即使开发商不同意，购房者也有权依法解除合同），但却没钱退还给购房者。
从纯粹法律角度看，债权具有相对性，排除相关合同无效的因素，则商品房预售合同对购房者与开发商具有法律约束力，对银行无约束力；抵押借款合同对购房者与银行具有法律约束力，对开发商无约束力。
那开发商与银行有什么关系呢？银行是开发商选定的，它们之间具有合作关系，银行放贷给购房者的钱并没有进入购房者的口袋，而是直接转给了开发商。那么购房者可以要求银行将放贷的钱先交付给自己吗？不能。抵押借款合同基本上都是格式条款，而且这也是银行的一贯做法，购房者基本上没有讨价还价的余地。
也就是说，在开发商资金链断裂，楼盘烂尾的情况下，开发商预期违约已成事实，购房者当然有权解除商品房预售合同。但在购房者通过首付加按揭的方式已支付开发商全部房款的情况下，购房者在此时解除商品房预售合同已十分不利，因为此时开发商已无钱退还购房者，而购房者还需继续还贷。
但如果购房者不解除商品房预售合同，而选择继续还贷，等待烂尾楼盘起死回生，往往也是竹篮打水一场空——烂尾楼盘没能起死回生；即使能起死回生，也必然会耽误好多年，购房者也备受煎熬。
如此看来，开发商和银行早就计划好了，规避了自己的风险，把风险都甩给了购房者。而购房者呢，由于缺乏经验，或缺乏风险意识，或为了早日实现自己的购房梦想，往往是不管不顾，或者是随大流，或者是盲从，就签了这两个合同——商品房预售合同与抵押借款合同。
当然，在大环境好的情况下，不少购房者这样一顿操作，也赚得盆满钵满。只是在百年未有之大变局中，任何事情并不都是一帆风顺的。从这个角度看，购房者对自己的选择应承担相应的风险。
但这个事情一旦涉及人数众多，那就不单纯是一个法律问题了。正因为考虑到这一点，最高人民法院早在（2019）最高法民再245号民事判决书中就明确了：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
因为借款合同或抵押借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
商品房预售合同与抵押借款合同涉及双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
而且，还有人找出了银行更多的“罪过”：第一，银行作为贷款方，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；第二，银行将按揭贷款资金违规划入非监管账户；第三，银行作为预售资金监管方之一，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。果真如此，则最高人民法院的判决对银行来说一点也不冤。
在过去很长一段时期，商品房预售制度确实发挥了它应有的作用。也许，现在到了取消该制度的时候了。取消商品房预售制度，则购房者购买的都是现房，不会出现烂尾楼、人去楼空跑路的情况，进而从根本上解决这一问题。对开发商而言，则会实现优胜劣汰，不会再让某些开发商“空手套白狼”。
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