（一）2012年8月17日，曾小华与江西龙事达实业有限公司（以下简称龙事达公司）签订《赣州市商品房买卖合同》，后双方均已履行完毕合同约定的权利义务。2017年9月12日，双方又签订《地下集中式车位租赁协议》，约定“龙事达公司将该小区2#3栋人防地下集中式（编号）04号汽车停车位租赁给曾小华，租赁价格为95000元；租赁期为5年，租赁期满后，由曾小华免租金继续使用该车位，双方不再另行签订租赁协议，直至曾小华所购住宅土地使年限到期后自行解除。”同日，曾小华向龙事达公司支付了95000元，龙事达公司也向其出具了加盖财务专用章的收据，后双方按约定履行了合同义务。

（二）案涉人防地下集中式（编号）04号汽车停车位所属地下人防设施，系由龙事达公司投资建设。2019年2月25日，江西省人民防空办公室向龙事达公司核发了（于都）人防平字第001号《人民防空工程平时使用证》。

    （三）2019年8月21日，曾小华将龙事达公司诉至法院要求确认《地下集中式车位租赁协议》无效并要求返还95000元租金，一审法院不予支持。后曾小华不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权，投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权后，投资者就可以采取使用权转让、出租等处置方式以实现投资利益。因此，本案属于车位使用权转让，未涉及车位所有权的处置。上诉人主张合同无效，本院不予支持。

人防车位兼具国防战备需要与金融投资属性，部分开发商为吸引买受人购房，常常制造“买房送车位”的商业噱头，但又未进一步明确转让车位的权利，未向房屋买受人予以充分说明与提示，从而引发系列有关车位权属的争议，此种车位转让条款是否有效？买受人又能否要求退还相应价款？以本案为例：

首先，任何人不得以不知法为由作为抗辩依据。人防车位本质上仍是人防工程，其为国家战备资源的重要组成部分，其建造的主要目的在于为战争动乱时期的人们提供安全庇护场所。但考虑到人防工程的战时短暂性使用属性，本着物尽其用的原则，为减轻地方财政压力，释放经济效能，避免无谓浪费土地资源，实现国家所有、商业开发、业主使用的良性运作模式，法律并不禁止将人防车位于平日投入商用，但其所有权仍然依法归属国家所有，此时出现了人防车位所有权与使用、收益权能相分离的局面。以买卖人防车位为交易内容的合同应当归属无效，房屋买受人理应知晓人防工程所有权不得转让的法律规定。

其次，开发商所打出“买房送车位”的商业宣传往往选择回避、弱化转让内容的权利属性，常见表现形式为将车位所为商品房买卖合同的组成部分，但又在转让人防车位过程中未专门对此作出提示及表述，因此对于转让人防车位的权利性质并不明晰，具有买卖与租赁并存的解释空间。任何人无权处分大于自己的权利，就人防车位而言，若合同内容为转让人防车位所有权，该行为系无权处分国家财产，合同理应归属无效；若合同内容系转让车位使用权，则需进一步探讨。

再次，若开发商为人防工程的建设投入成本，且人防工程经人民防空主管部门审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》，为鼓励社会资本投资人防工程建设，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权，也即拥有人防车位的收益权能。承接上文所述，由于租赁合同仅是让渡人防车位的使用权，并非所有权。此种情形下所签订的租赁合同，应属合法有效。

最后，以业主缴足一定费用后，可免租金而使用车位的合同条款是否有效？笔者认为，案涉合同并非是“名为租赁，实为买卖”。理由在于：合同中清晰载明租期届满后，可免租金继续使用，直至所购住宅土地使年限到期后自行解除，也即合同已经对租赁期限予以了明确，并非无限期处分行为。同时，关于缴足5年可免租金使用的约定，也不能视为当事人就案涉车位达成了买卖合意，无论理解为开发商放弃了后续租金债权，还是达成了后续以0元租赁车位，其本质上并非突破租赁合同的特征，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同应属合法有效。

综上所述，买卖合同的基本特征是买卖双方通过支付对价转移标的物的所有权。一旦拥有所有权，权利人即可享有直接支配标的物并排除他人干涉的权利，处分权是所有权最核心的内容。而使用权是指权利人不改变财产的本质归属的情况下依据标的物的性质或用途对标的物加以利用以满足生产、生活需要的功能权能，即对标的物使用价值的利用。因此，若签订租赁合同，内容为转让经审查合格的人防车位使用权，合同应属有效，人防车位使用权可以依法转让。

1.《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

2.《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”

3.《国家人民防空办公室关于颁布<人民防空工程平时开发利用管理办法>的通知》第九条规定“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。

《人民防空工程平时使用证》由国家人民防空主管部门统一格式，省、自治区、直辖市人民防空主管部门印制。”

4.《财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程的若干规定》第三条规定“平时使用人防工程必须办理审批手续。各单位的人防工程，由本单位安排使用，也可以与其他单位联合使用，但需报经城镇人防部门批准。公用人防工程，中、小学的人防工程和长期不用的单位人防工程，由城镇人防部门统一安排使用。”

5.《中华人民共和国民法典》第二百五十四条规定“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”

6.《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

7.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”