一、案情介绍

（一）2018年4月5日，刘立超在观看瑞金琦建实业有限公司（以下简称琦建公司）经营开发的赣闽物流园沙盘效果图后，当日与琦建公司签订了两份《赣州市商品房买卖合同》。其中合同第3条载明“双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”等内容。

（二）合同签订后，刘立超于当日向琦建公司支付了的全部购房款，琦建公司向其发给《交房通知书》，刘立超于2018年12月10日向琦建公司签署了《收楼确认书》。此后，刘立超发现其所购店铺门前立起门柱并建起了大门，原沙盘图上显示的三个店铺门面变成了两个门面，觉得店铺的使用价值明显缩水，多次要求琦建公司赔偿损失未果。

（三）刘立超遂将琦建公司诉至法院要求解除案涉合同并返还全部购房款，一审法院予以支持，琦建公司对此不服提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判，两审终审。

二、裁判要旨

本院（2020）赣07民终1633号生效判决书业已认定上诉人琦建公司出售店铺时系以沙盘模型作为宣传及展示的依据，本案所涉沙盘图属于设计文件的组成部分。涉及商品房基础设施、公共服务及配套设施的变更；变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能，而上诉人向被上诉人交付的房屋与沙盘图展示不符，又未按照约定告知被上诉人，被上诉人要求解除合同，具有事实依据，符合双方合同约定，本院予以维持。

三、问题探讨

沙盘模型的存在，便于为消费者直观展示商品的外在物理特征，但若沙盘模型并未直接约定在合同的组成内容中，其是否具有法律意义？买受人能否以商品与沙盘图效果不一致而认为出卖人构成违约？以本案为例：

（一）沙盘模型作为商品房的销售广告和宣传资料，系出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺且已具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。结合本案，买受人刘立超在与琦建公司签订《赣州市商品房买卖合同》时，若知晓案涉房屋在结构形式、户型等的现实样态，与沙盘图的呈现效果之间存在重大差异，就不会与之订立或不会以此种方式与之订立合同。同时，沙盘图对于案涉房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等均进行了微缩呈现，内容已经以实物形式予以明确，琦建公司以沙盘图作为外在宣传手段，应当视为要约，自动成为合同的组成部分。买受人刘立超按约向琦建公司支付了全部购房款，已经以自己的行为向其作出了承诺，合同应属有效。

（二）江西省赣州市中级人民法院作出的（2020）赣07民终1633号民事判决书，系他人基于相同事实向琦建公司主张权利的类案裁判文书。该生效裁判文书对于“琦建公司对外出售房屋时，系以沙盘模型作为宣传及展示的依据，该沙盘图属于设计文件的组成部分。”的事实已经予以认定，属于当事人依法无须举证证明的事实。结合本案，双方于签订的两份合同中均约定“依法变更建筑工程施工图设计文件，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”本案中约定解除的事由已经成就，出卖人琦建公司构成合同违约，刘立超请求解除合同具有事实及法律依据。

四、法条检索

1.《中华人民共和国民法典》第四百七十二条规定“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件： （一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

2.《中华人民共和国民法典》第四百七十三条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。”

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

5.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条第一款规定“下列事实，当事人无须举证证明：

（一）自然规律以及定理、定律；

（二）众所周知的事实；

（三）根据法律规定推定的事实；

（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；

（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；

（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；

（七）已为有效公证文书所证明的事实。”