一、案情介绍

（一）2013年8月15日，鑫宏公司向江油市农信社借款，由第三人银通公司作为保证人，担保鑫宏公司借款债务的履行。银通公司为降低保证担保风险，其于2013年9月10日与鑫宏公司签订反担保抵押合同，次日签订《商品房买卖合同》并办理了备案登记。

（二）2017年2月4日，因鑫宏公司出现经营困难，其与魏于强夫妻达成购房案涉房屋的合意，魏于强夫妻于当日缴纳了大部分购房款并领取钥匙，随后即对案涉房屋进行装修并实际入住。后魏于强夫妻要求鑫宏公司签订《商品房买卖合同》无果。

（三）因鑫宏公司未能解除反担保责任，无法涂销商品房买卖备案登记，不能将案涉房屋的不动产权属办理至魏于强夫妻名下。遂魏于强夫妻将鑫宏公司诉至法院，要求确认双方存在合法的买卖合同关系，将案涉房屋向其办理过户登记，一审法院对此支持。

二、裁判要旨

本院类推适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条（目前处于第六条、第七条的位置）之规定，确定不动产多重买卖优先原则为产权登记优于交付；交付占有优于未交付占有；均未交付占有，合同备案优先于未备案的；均未备案的，先签订合同优于后签订的合同。本案原告已合法占有商品房，原告与被告的商品房买卖合同应优先履行。

三、问题探讨

出卖人基于同一不动产与数买受人签订买卖合同，如何确定彼此之间的履行顺位？由于目前尚存在立法空白，实务届与理论界对此存在较大争议，以本案为例：

首先，鑫宏公司虽然与银通公司签订《商品房买卖合同》，但仅是将案涉房屋作为向银通公司提供反担保的一种方式，属于非典型担保（后让与担保）。同时鑫宏公司为银通公司办理抵押备案登记，也足以说明双方亦并非意在使银通公司取得不动产所有权。若鑫宏公司不能向其履行债务时，银通公司仅能对案涉房屋的拍卖、变卖价款，在鑫宏公司的债务范围内行使优先受偿权，或向其行使为自己办理过户登记的合同债权。

其次，抵押权属于担保物权，具有公示对抗效力。原则上已登记的不动产抵押权优先于房屋买受人的合同债权，但参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》所确立的会议精神，结合本案，房屋买受人魏于强夫妻在人民法院采取查封措施前，已经与鑫宏公司达成了买卖合意，且属于非因自身原因未签订合同；所购房屋用于居住且名下没有其他房屋；已经支付的价款超过合同约定总价款的50%以上（已全部支付），应当认定为其享有“房屋消费者”的物权期待权，应优先于银通公司的一般不动产抵押权。

再次，在学术界存在两种不同意见：第一种意见认为：由于现行法律对此问题没有明确规定，故应严格按照不动产所有权物权变动规则进行处理，也即只有先登记的买方才能获得优先保护，否则所有的买方次序同等，因此本案银通公司与魏于强夫妻的顺位利益相同。第二种意见认为：虽然现行法律对此问题没有明确规定，但可以类推适用动产多重买卖的履行顺位规则，即先登记的买方最优先获得保护，其次为已经完成交付的买方可优先获得保护，再次为已经支付价款的买方可优先，最后为合同成立在先的买方可优先获得保护。

综上所述，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》所确立的会议精神可知：“如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”目前在法律层面上，对于未登记的不动产多重买卖履行顺位规则尚不明晰。各地法院在处理此类问题时，会基于对交易安全的维护、对过错分配与风险控制、对居住利益的保护等原则，各地法院会综合各因素衡平裁量的权利，结合案件具体情况对于各买受人进行价值排序，以确定各买受人的权利保护顺位。

四、法条检索

1.《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

2.《中华人民共和国民法典》第二百二十四条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”

3.《中华人民共和国民法典》第二百二十五条规定“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”

4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”

5.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”