拆迁补偿安置协议，是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。实践中被拆迁人或者房屋承租人往往以拆迁安置协议用来抵偿欠款，债权人与拆迁人成为拆迁补偿安置协议的主体，在此种情形下房屋的拆迁补偿安置权益的归属问题存在较大争议，该行为是否合法有效也是司法实务的一大难点，本文针对以上两点疑问结合具体案情展开讨论。

 （一）案例一：王某出借人民币100万元给李某，借款届期了李某无力偿还。此时了李某名下有一农村房屋列入拆迁征收范围，并已与征收单位签订《拆迁补偿安置协议》，补偿协议约定李某可获得a、b两套房屋补偿，折算价值为120万元、100万元。后经与李某及拆迁单位协商，同意撤销原安置协议，并由王某与拆迁部门签订安置协议一份，取得价值100万元的b房屋拆迁安置协议的权益。

（二）案例二：张某与李某签订《房屋抵押借款协议》一份，约定李某于合同签订日向张某借款100万元，现将其拆迁安置房作为抵押。如果李某逾期不予归还或无力偿还借款，则在该抵押房屋将无条件将房屋过户给张某，并约定李某因其他法律纠纷导致不能过构成违约，《房屋抵押借款协议》签订当日，张某向李某汇款100万元，李某出具借条，内容为向张某借款100万元，并向张某提供《房屋安置补偿协议》等材料，协议签订后张某实际使用在抵押房屋。

首先，本案的争议焦点在于王某和拆迁部门签订的安置协议是否有效；如果认定为有效的话如何进行履行？根据2017年江苏省高院民事审判工作纪要，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保一般认定为民间借贷法律关系，不认可让与担保的效力。

根据根据2019年《九民纪要》的相关规定，判断以物抵债的合同效力要根据主合同是否已经届满予以区别对待，第一，若债务履行期限届满后达成以物抵债协议，除存在法定无效事由外，一般认定该协议有效，以物抵债协议签署后，债务人或第三人未依约履行的，债权人可选择请求履行原债务或者以物抵债协议。第二，以物抵债协议在债务履行期限届满前达成，此时主债务金额尚不明确，其与抵债财产价值难以判断，易出现不公平的情况，因此若当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的属于法律禁止的流押流质情形，可认定该约定无效；而若当事人仅约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产处置以实现债权的，该类约定有效，在此基础上若抵债物已经转移至债权人名下，此时双方之间发生的是让与担保法律关系，若抵债物并未转移至债权人，该债权人则无法仅依据以物抵债约定获得对于其他债权人的优先权。

其次，就案例一而言，王某出借人民币100万元给李某，借款届期了李某无力偿还，首先认为其属于借款期限届满后，李某和王某之间发生了以物抵债法律关系，李某将其房屋拆迁补偿权益用来抵偿王某的欠款，不存在法律规定的合同无效的情形，合法有效，本质属于债务履行方式的变更。

但是值得一提的是在案例1中由于案涉标的属于农村宅基地，在合同性质的认定中，根据《土地管理法》规定：农村宅基地属于农民集体所有，该以房抵债行为违反法律法规的有关规定，应当认定为无效。那么此时案涉《拆迁补偿安置协议》是否合法有效？值得商榷。

最后，就案例二而言，张某与李某签订《房屋抵押借款协议》，约定李某于合同签订日向张某借款100万元，现将其拆迁安置房作为抵押。我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，对于不动产物权，当事人双方除具有债权合意外，一般还需要过户登记才能发生物权效力。

案例2的情形属于借款期限届满前双方当事人之间签订的《房屋抵押借款协议》，并且双方之间不存在“担保”的意思表示，房屋也并未发生物权变动，根据《九民纪要》规定当事人约定房屋所有权直接归属债权人的属于流押情形，可直接认定合同无效。值得一提的是当存在担保或者回购等意思表示的时候，按照让与担保法律关系处理。

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”

2.《江苏省高级人民法院民事审判工作例会纪要（2017）》以商品房买卖合同担保民间借贷的处理中规定：当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行商品房买卖合同的，如何处理? 

我们认为，根据最高法院民间借贷司法解释第24条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此，对于能够认定当事人签订商品房买卖合同系为民间借贷担保的，按照民间借贷司法解释的规定，应按照民间借贷法律关系审理，不认可让与担保的效力。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则部分的解释》第二十七条规定“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。”

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则部分的解释》第二十八条规定“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。

当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。”